Bilgi Bankası – Yetkin Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

Mevzuat

Gerekli Bilgiler

GAYRİMENKUL DANIŞMANLIĞI NEDİR ?

Gayrimenkul Danışmanlığı gayrimenkul alırken, satarken, kiralarken veya gayrimenkulle ilgili finansman sunarken/temin ederken; hukuki, teknik ve fiziki verilerin, bilimsel, doğru ve hızlı bir şekilde araştırılıp sonucuna göre yatırım kararına yön verilmesi, yapılan yatırımın güvenilirlik ve zaman periyodunda getirisinin tespit edilmesi hizmetlerine verilen genel addır.

Gayrimenkul sektörünün yapısı ve hukuki özellikleri nedeniyle birbirinden bağımsız çok sayıda yasal mevzuat ve idari işlemin konusu olma sı nedeniyle, gayrimenkulle ilgili yatırım kararı almadan önce, mutlaka yetkin kişi veya kurumlardan danışmanlık hizmeti alınması, yatırımdan beklenen faydanın sağlanması ve riskin minimize edilmesi için zorunlu hale gelmiştir. Gayrimenkul geliştirme projelerine altlık olacak her türlü bilgi ve belgeleri temin edip mevzuatı dahilinde yorumlayarak yatırımcılara rehberlik edilmesi de bu hizmet kapsamında değerlendirilmektedir.

GAYRİMENKUL ALINIRKEN DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR

Arsa-Arazi

Arsa alırken dikkat edilecek en önemli konu 1/1000 ölçekli imar uygulama planıdır Yatırım yapılacak arsa/arazinin; hangi yapılaşma şartlarına sahip olduğunu önceden bilerek ona göre yatırım kararı verilmelidir.

Yapılaşma şartları imar plan notları ve lejantının dikkatlice okunması ile mümkün olabilir. Arsanın konut, ticaret, sanayi, depolama vb. gibi kullanım amacı ile emsal ve yoğunluğun ne anlama geldiğinin incelenmesi ve analizinin yapılması gerekmektedir. Aynı zamanda emsale tabi olmayan bölümleriyle ilgili 3194 sayılı İmar Kanunu maddelerinin tahlili gerelmektedir.

İstanbul’daki arazi/arsa yatırımlarında; gayrimenkulün Boğaziçi İmar Kanunu, İSKİ Su Havzaları Yönetmeliği ile Tarım Arazilerinin Korunması ve Kullanılmasına

Dair Yönetmelik kapsamında hangi kısıtlamalara maruz kaldığı ve ormanla ilişiğinin olup olmadığının irdelenmesi ayrıca zemin jeolojik etüdünün yapılıp yapılmadığı vb. gibi hususların ayrıntılı bir şekilde araştırılması gerekmektedir.

Hisseli parsel alınması önerilmemektedir. Şartlar gereği gerçekleşen bu tip alımlarda aşağıdaki hususlara dikkat edilmelidir:

– Alınan yerin büyüklüğü ile alınan hisse orantılı mı?

– Çevredeki komşular tarafında satılan yerin kime ait olduğu biliniyor mu?

– Hisseli yere ait (hukuken geçersiz olmasına rağmen) satıcı ne gibi belgeler sunabiliyor? Bu belgeler o bölgedeki diğer 0hissedarların ellerindeki belgelerle aynı mı? Noter tasdikli özel parselasyon haritası var mı?

Konut Kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilmemiş konutlardan daire alınmaması önerilmektedir. Şartlar gereği gerçekleşen bu tip alımlarda aşağıdaki hususlara dikkat edilmelidir:

-Yerle ilgili imar durumunu öğrenilmelidir.

-Fazladan yapılan kat ve bağımsız bölüm varsa, bu yapıdan daire alınmamalıdır.

-Verilen arsa payı, yapılacak olan bağımsız bölüm sayısı ve alanı ile orantılı olmak zorundadır.

-Tapuya ilişkin bir muamele ancak Tapu Müdürlüğünde işlem yapılarak geçerlilik kazanmaktadır. Tarafların aralarında imzaladıkları belgelerin hukuki geçerliliği bulunmamaktadır.

YASAL MEVZUAT

Değerleme Uzmanı ve Değerleme Uzmanlığı konularında Türkiye’deki tek düzenleyici Kurul olan Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) başlangıçta konuyla ilgili iki tebliğ hazırlamış ve bu tebliğler 12 Ağustos 2001 tarihli Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe girmiştir. İlerleyen süreçte; sektördeki hareketlilik ve büyümeye paralel olarak Kurul 2 Ağustos 2007 tarihinde yeni bir değişiklik tebliği ile ilk tebliğe göre kapsamlı bir revizyon yapmıştır. Bu tebliğlerle SPK Lisanslı Gayrimenkul Değerleme şirketleri ile bu şirketlerinde görev yapacak Gayrimenkul Değerleme Uzmanlarının sahip olması gereken nitelik ve nicelikler ile etik kurallar sıralanmış, şirketlerin Kurulca kayda alınma şartları belirtilmiştir. Bahse konu tebliğler ile ülkemiz, değerleme alanında uluslararası kalitede bir anlayışı yakalamış bulunmaktadır.

Ekonominin her alanında, dünya standartlarında hizmet ilkesinin çok net olarak benimsendiği bu günlerde, gayrimenkul ve eş güdümlü olarak finansal piyasaların gelişebilmesi/derinleşebilmesi ve bu piyasaların yatırımcılar için güvenli ve cazip hale gelebilmesi için kamu otoritesi tarafından düzenlenen ve denetlenen tarafsız ve güvenilir bir değerleme sektörünün varlığı, piyasa aktörleri için vazgeçilmez bir unsurdur.

Konut kredilerinde milat olarak nitelenen 5582 sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ise sektöre yeni bir soluk ve açılım getirmiştir. Söz konusu kanun ile birlikte konut finansmanından doğan alacakların, rehnin paraya çevrilmesi yoluyla tahsili aşamasında, gayrimenkullerin değerlemesinin Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş kişi ve kuruluşlar tarafından yapılabileceği hüküm altına alınmıştır. Kanun, değerleme uzmanı sayısındaki açığı göz önüne alarak, işbu kanunun yürürlüğe girmesini izleyen üçüncü yılın sonuna kadar gayrimenkullerin kıymet takdirinin; SPK tarafından yetki verilmiş kişi ve kuruluşların yanı sıra diğer uzman ve bilirkişiler marifetiyle de yapılmasına olanak tanımıştır. İlgili kanun uyarınca 6 Mart 2010 tarihinden sonra, konut finansmanına konu her turlu gayrimenkulün değerlemesi yalnızca SPK tarafından yetki verilmiş kişi ve kuruluşlarca yapılabilecektir.

GAYRİMENKUL DEĞERLEME METOTLARI

Gayrimenkul Değerlemede uluslararası düzeyde yaygın olarak aşağıda sıralanan üç metot kullanılmaktadır:

Maliyet Metodu

Maliyet ile değer arasında bir bağlantı vardır.

Değerlemeye konu gayrimenkulün birebir aynısını yeniden inşa etmenin maliyeti bulunur.

Değer = İnşaat maliyeti+arsa maliyeti– değer kayıpları ve eskimeler

Getiri Metodu

Değerlemeye konu gayrimenkulün getirisi ile gayrimenkulün değeri arasında bir bağlantı vardır.

Değer, gelecekte gerçekleşmesi umulan faydaların şimdiki karşılığı/fiyatıdır.

Değer = Getiri/Oran(paraya çevrilme oranı)

Satış Fiyatlarının Karşılaştırılması Metodu

Benzer gayrimenkullerin satış fiyatları arasında bir bağlantı vardır.

Benzer nitelikli son satışlar, teklifler, ihtimaller, ikame edilebilecek haller, faydalar, arz ve talep verileri analiz edilir ve değerlemeye konu gayrimenkulün en gerçekçi değeri bulunmaya çalışılır.

Değer = Benzer gayrimenkuller arasında nitelikleri en çok uyanın satış fiyatının güncellenmesi ve ayarlanması

DEĞERLEME NEDİR VE DEĞERLEME UZMANI KİMDİR ?

Gayrimenkulün değerinin belirlenmesine yönelik işlemlerin tümüne gayrimenkul değerleme denir. Gayrimenkul değerlemede amaç, bir gayrimenkulün belirli bir tarihteki değerinin araştırmalara, veri ve analizlere dayanarak tahmin edilmesidir. Değerleme hizmeti yalnızca gayrimenkulün kendisiyle sınırlı kalmaz ve gayrimenkulun piyasa değerini etkileyen faktörlerin kapsamlı ve metodolojik bir çalışmayla incelenmesini de kapsar.
Gayrimenkul değerleme uzmanı ise; gayrimenkulün değeri ile ilgili kanaati ortaya koyma bilgisine, becerisine ve ehliyetine sahip olan kişidir. Gayrimenkul değerleme uzmanlık ve tarafsızlık gerektiren bir disiplindir.

BİR GAYRİMENKULÜN PİYASA DEĞERİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER

Bir gayrimenkulün piyasa değerini birçok parametre etkiler. Devamlı etkileşim içinde olmakla beraber birbirlerinden bağımsız olan bu parametreler önemli bileşenleriyle aşağıda gösterilmektedir:

Gayrimenkule ait fiziksel parametreler: Konum, büyüklük, biçim, mahal listesi, manzara, ulaşım, altyapı vb.
Ekonomik ve finansal parametreler: İşsizlik, hane halkı geliri, borç verenin tutumu, kredi maliyeti ve kullanılabilirliği, tüketici eğilimleri, gayrimenkul arzı vb.
Hukuki ve idari parametreler: Kamu hizmetleri, planlama, arazi kullanımına ilişkin düzenlemeler, vergi politikaları vb.
Sosyal ve demografik parametreler: Sosyal davranışlar ve tercihler, göç eğilimleri, suç oranları, nüfus yoğunluğu, nüfus artış hızı, piyasanın değer trendleri vb.

Daha fazla bilgiye ulaşmak için Blog sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.